FĂĽr die Umschuldung einer Immobilie kann es diverse GrĂĽnde geben. In den meisten Fällen geschieht dies bei vorzeitigem Ausstieg aus der aktuellen Finanzierung. In anderen Fällen kann eine gravierende Ă„nderung in den persönlichen Verhältnissen des Darlehensnehmers begrĂĽndet sein. Egal welcher Grund – es gibt bei der Umschuldung einer Immobilie allerhand zu beachten.
Das Prinzip einer Umschuldung
Mit einer Umschuldung wird immer ein Ziel verfolgt. Meist genanntes Ziel ist eine Verringerung der monatlichen Belastung. Ebenfalls ist der Wechsel auf eine deutlich billigere Finanzierung Motivation für eine Veränderung. Im Gegensatz zu einer Anschlussfinanzierung ist bei der Umschuldung aber die Mitwirkung
des bisherigen Gläubigers unerlässlich. Der Ausstieg aus einer laufenden Immobilienfinanzierung wird von den Kreditinstituten zwar ermöglicht, jedoch verlangen sie dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit gleichen sie ihren verlorenen Verdienst durch entgehende Zinsen aus. Die Gesetzgebung spielt da uneingeschränkt mit. Die Bank verdient also immer. Im Internet gibt es kostenlose Rechner zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Es werden bei größeren Hypotheken schnell ein paar tausend Euro fällig. Ob sich dann eine Umschuldung noch rechnet, ist oft fraglich. Prinzipiell ist der Wechsel jedoch möglich und manchmal trotz Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll. Mancher Schuldner ist durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit in völlig andere Einkommensverhältnisse geraten. Bei den Banken steht dann die Entscheidung an, einen Totalausfall zu riskieren, oder durch Verhandlung und Umschuldung wenigstens einen Teil der Finanzierung zu retten. Es lohnt sich immer, mit dem aktuellen Finanzierer zum Beispiel eine Umschuldung mit Tilgungsreduzierung und Ausdehnung der Laufzeit zu verhandeln. Der komplette Wechsel führt immer zur teuren Vorfälligkeitsentschädigung.
Tipp: Der Hypothekenzinsen Vergleich mit Top-Zinskonditionen.
Tipps und Tricks bei der Umschuldung
Verhandlungen mit dem aktuellen Geldgeber ersparen Notarhonorare und Grundbuchkosten für die Eintragungen des neuen Institutes. Die Verhandlungen können sich um Aussetzung oder Verringerung der Tilgung drehen. Bei Institutswechsel sollte immer eine Verhandlung über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung stattfinden. Manche Baufinanzierer haben Sonderklauseln für genau definierte Notfälle. In diesen Sonderfällen wird die Vorfälligkeitsentschädigung drastisch reduziert, oder sie entfällt sogar ganz. Möglich ist dies zum Beispiel bei der INGDiBa. Die Gerichte haben in den letzten Jahren einige verbraucherfreundliche Urteile zu den Vorfälligkeitsentschädigungen getroffen. Es lohnt sich eine Internetrecherche und Androhung der Klage gegen die Bank, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Fachanwaltes. Für jeden Einzelfall muss eine Abwägung der tatsächlich zutreffenden Umstände durchgeführt werden. Eine Umschuldung muss das angestrebte Ziel der Kostenreduzierung erreichen. Wenn der Darlehensvertrag keine Ausnahmesituationen beschreibt wird eine Umschuldung selten rentabel sein. Je älter eine Finanzierung ist, desto geringer ist der zu ersetzende Zinsausfallschaden der Bank.