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Spekulationssteuer - Steuer beim Hausverkauf.

Steuern beim Hausverkauf

Der Verkauf einer Immobilie bringt nicht nur Geld, sondern mitunter auch Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt. So kann eine Spekulationssteuer fällig werden, wenn die zu verkaufende Immobilie im Vorfeld nicht selbst oder nur teilweise genutzt wurde.

Umgehen kann man diese Spekulationssteuer nur, wenn man das zu veräußernde Gebäude selbst auf Dauer bewohnt hat. Dies entschied der Bundesgerichtshof unlängst in einem rechtskräftigen Urteil. So ist es Pflicht, dass der Eigentümer der Immobilie in selbiger eine komplett ausgestattete Wohnung hat, die er selbständig nutzt. Dabei reicht es nicht aus, dass man sich nur hin und wieder dort aufhält. Eine regelmäßige und nachweisbare Anwesenheit gilt hier als Voraussetzung.

Und so bleibt der Verkauf eines Hauses nur dann steuerfrei für den Eigentümer, wenn dieser innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist das Haus selbst genutzt hat. Die genauen Bedingungen, die hierfür gelten, hat der Bundesgerichtshof wie folgt festgelegt:

1. Das Haus oder die Immobilie muss zwischen der Anschaffung und des Verkaufes vom Eigentümer ausschließlich selbst genutzt werden

2. Oder das Haus muss im Jahr des Verkaufes und der zwei vorangegangenen Jahre ausschließlich selbst genutzt werden

Unter „ausschließlich selbst genutzt“ versteht der Gesetzgeber, dass keine Wohnung und auch keine Einliegerwohnung in diesem Haus fremdvermietet werden darf. Ausgenommen von dieser Regelung ist der Freund oder die Freundin des Eigentümers, wenn dieser unverheiratet ist und es sich hier um eine gemeinsame Nutzung handelt. Hier geht man dann immer noch von einer Eigennutzung aus.

Nennt man ein Mehrfamilienhaus sein Eigen, so gelten widerum andere Regeln. Hier ist nur die vorher selbst genutzt Wohnung komplett steuerfrei. Für die anderen Mieteinheiten gilt diese Steuerfreiheit nicht. Als Besitzer muss man dann den genauen Anteil an selbstgenutzter Fläche berechnen und diesen Anteil dann vom Verkaufsgewinn als „steuerfrei“ abziehen.

Doch wie bei vielen Dingen, so gibt es auch hier Tipps und Tricks, wie man trotz alledem die Steuer umgehen kann.

Trick Nummer 1: Wer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen möchte, muss dies im Vorfeld sehr gut planen. So kann man drei Jahre vor dem Verkauf selbst in die Immobilie einziehen. Ist das nicht möglich, kann man das Haus oder eine Wohnung im Haus auch unentgeltlich einem Familienangehörigen überlassen. Die Kinder oder die Eltern wären hierfür bestens geeignet. Gut ist es, wenn man dann einen Steuerberater hinzuzieht, der sich mit diesen finanziellen Gegebenheiten auskennt. Dieser hilft dabei, dass der kleine Trick gelingt und keine Fehler passieren. Denn diese könnten sehr viel Geld kosten.

Trick Nummer 2: Die Immobilie renovieren, solange sie nicht vermietet ist. Durch das daraus resultierende „Steuersparmodell“ kann man die Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen und zusätzlich viele Steuern sparen. Zwischen 50.000 und 60.000 Euro sind hier ohne weiteres an Steuerersparnis möglich. Doch Vorsicht: Das Haus muss deutlich vor dem Verkauf modernisiert werden. Eine langfristige Planung ist dementsprechend von Nöten.

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