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Hausverkauf Vertrag - Immobilienkaufvertrag beim Hausverkauf

Immobilienkaufvertrag

Der Vertrag für den Hausverkauf

Ein Immobilienkaufvertrag ist größtenteils standardisiert und lässt somit wenig Spielraum für eine individuelle Gestaltung. Ein Notar, welcher zur Vertragsunterzeichnung hinzugezogen werden muss, wird beiden Parteien sehr ausführlich die vertraglichen Bedingungen erklären. Er beantwortet zudem alle Fragen zu dem Vertragswerk.

Für das Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrages müssen alle Vertragspartner anwesend sein. Dies gilt auch, wenn ein Ehepartner dem anderen Ehepartner ein Haus „verkauft“. Ein Vertreter mit beglaubigter Vollmacht ist nur zulässig, wenn dieser das volle Vertrauen aller anderen Beteiligten genießt.

Das Kaufobjekt

Als ersten Schritt werden die Angaben zu den Grundbesitzern anhand der Einträge im Grundbuch vorgenommen. Darin werden neben allen Grundschulden auch die Grundpfandrechte Dritter sowie aller Vertragsparteien genannt. Zudem werden die Wegerechte, die für Dritte – wie beispielsweise die Nachbarn – gelten, erwähnt.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, so werden an dieser Stelle die detaillierten Einzelheiten der Teilungserklärung aufgelistet. Hierzu zählen der Miteigentumsanteil und alle Sondernutzungsrechte. Hinzu kommen alle Baumaßnahmen, welche im Vertrag aufgelistet sind, erwähnt. Wenn beide Vertragspartner im Vorfeld vereinbart haben, dass der Verkäufer im Haus oder in der Wohnung Fertigstellungsarbeiten oder Renovierungsarbeiten durchzuführen hat, so muss auch dies im Kaufvertrag erwähnt werden. Dieser Punkt muss mit einem Bezugstermin versehen werden. Die zu verkaufende Immobilie sollte so genau wie möglich beschrieben werden, um eventuelle Missverständnisse von vorne herein auszuschließen. Sollen neben der Immobilie auch Einrichtungsgegenstände veräußert werden, so sind diese vollständig aufzulisten und zu beschreiben. Bei einer Eigentumswohnung muss hingegen nur eine Angabe des Wohnungsgrundbuches gemacht werden.

Der Kaufpreis

Ist das Bauobjekt noch nicht fertiggestellt, so sollte ein Festpreis für die geplante Fertigstellung vereinbart werden. Dieser muss alle Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe beinhalten. Somit kann man verhindern, dass vom Verkäufer nachträglich Zusatzgebühren verlangt werden.

Neben dem präzisen Kaufpreis sollten alle Modalitäten der Kaufpreiszahlung vertraglich geregelt werden. werden Einrichtungsgegenstände mit verkauft, so müssen diese separat aufgeführt und als getrennter Preis ausgewiesen werden. nur so fällt hierfür keine Grunderwerbssteuer an.

Die Schlusszahlungsrate

Ist die Immobilie noch nicht fertiggestellt, so ist eine Schlusszahlungsrate von 3,5% der kompletten Summe empfehlenswert. So hat man ein letztes kleines Mittel für die Durchsetzung von Regressansprüchen.

Rücktritts- und Minderungsrechte

Im Kaufvertrag wird festgelegt, welche Umstände den Käufer oder auch den Verkäufer vom Kaufvertrag befreien können. Ebenso kann eine Minderung des Kaufbetrages unter bestimmten Umständen festgelegt werden. Ein allgemeines Rücktrittsrecht nach Vertragsabschluss gibt es allerdings nicht.

Die Abnahme der Bauleistungen

Handelt es sich um einen Neubau, so sollte die Abnahme der geleisteten Bauleistungen von einem Sachverständigen durchgeführt werden.

Die Gewährleistung

Hat man sich für die Abnahme der Bauleistungen auf einen Sachverständigen geeinigt, so kann dies Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer verhindern. Für die 5-jährige Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit von Gebäudeteilen durch den Verkäufer muss ein entsprechender Part im Kaufvertrag enthalten sein. Handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie, so sollte versucht werden, die Klausel der Gewährleistung auch auf unsichtbare Mängel auszuweiten.

Neubauten und Bestandsimmobilien

Wenn sich das Objekt noch in der Bauphase befindet, müssen Teilauszahlungstermine vereinbart und eingehalten werden. jeder vorher festgeschriebene Baufortschritt muss einer entsprechenden Ratensumme gegenüber stehen.

Die Haftung für Sach- und Rechtsmängel

Großen Wert sollte man auf Vereinbarungen bezüglich der Haftungen legen. Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Mängel an der Immobilie. Legt man als Käufer auf bestimmte Merkmale einen besonders großen Wert, so sollte man sich diese vertraglich zusichern lassen. Auch haftet der Verkäufer dafür, dass die Immobilie frei von Altlasten ist, das heißt, dass kein anderer Ansprüche darauf erheben kann.

Rechte Dritter

Es ist möglich, dass im Grundbuch Rechte Dritter Personen vermerkt sind. Dies können ein Vorkaufsrecht, ein Wohnrecht oder ähnliches sein. Gibt es solche Einträge, so muss der Notar beide Parteien darüber informieren. Allerdings sollte sich der Käufer bereits vor dem Kauf einen Grundbuchauszug organisieren, um solche Dinge rechtzeitig in Erfahrung zu bringen.

Die Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung muss in jedem Kaufvertrag enthalten sein und sieht einen Eintrag im Grundbuch vor. Durch diese Vormerkung ist es dem Verkäufer nicht möglich, ein und dieselbe Immobilie zweimal zu verkaufen.

Die Vollstreckungsunterwerfung

Kann der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen, so unterwirft er sich mit dieser Klausel der sofortigen Vollstreckung. Durch diese Vereinbarung kann der Verkäufer im Falle eines Falles den Kaufvertrag ohne gerichtliche Schritte sofort rückgängig machen.

Bezugstermin und Bezugsfertigkeit

Im Kaufvertrag muss grundsätzlich ein fester Übergabetermin genannt werden. Handelt es sich um eine Neuimmobilie, so muss dieser Termin mit der Bezugsfähigkeit und der Abnahme identisch sein. Für den Fall, dass der Verkäufer den Termin nicht einhalten kann, sollte eine Konventionalstrafe vereinbart werden.

Notaranderkonto

Auf diesem Konto werden die vereinbarten Teilzahlungen oder auch der Gesamtpreis für die Immobilie eingezahlt. Durch die Art der Zahlung kann der Notar als neutrale Person die Einhaltung der diesbezüglichen Bestimmungen überwachen. Fallen Zinsen auf dem Notarskonto an, so muss geregelt werden, wem diese zu Gute kommen. Verzichtet man auf ein Notaranderkonto, weil beispielsweise der Kaufpreis sofort fällig wird, müssen die Auflassungsvormerkung, die Grundbuchbestellung und die Übergabe der Immobilie vor der Zahlung des Kaufpreises erledigt sein.

Maklerprovision

Wer mit Hilfe eines Maklers die Immobilie veräußert hat, sollte auch dessen Provision im Kaufvertrag vermerken lassen, damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommen kann, wer und zu welchen Teilen die Provision getragen wird – Käufer oder Verkäufer.

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