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Konditionen Vergleich für die Baufinanzierung

Diese Faktoren bestimmen die Konditionen bei der Baufinanzierung

Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss in der Regel auf eine Finanzierung zurückgreifen. Der Markt hält dafür die unterschiedlichsten Möglichkeiten bereit und macht es so nicht unbedingt einfach, die richtige Wahl zu treffen. So gibt es Bausparverträge, Förderkredite, Policendarlehen oder Hypothekendarlehen. Welches Produkt für die Finanzierung am besten geeignet ist, hängt immer vom Einzelfall ab und kann somit nicht pauschal beantwortet werden. So spielt die Verwendung der Immobilie eine große Rolle. Oftmals kann man bei einer Baufinanzierung auch unterschiedliche Finanzierungsmodelle geschickt miteinander kombinieren und auf diesem Weg eine günstige alternative kreieren. Doch einige Aspekte gelten für jede Baufinanzierung – egal wie sich diese zusammensetzt – und sollten beachtet werden.

Die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Findung der passenden Baufinanzierung sollte die Auswahl der Zinsbindung sein. Soll der Zins, welcher mit dem Darlehen einhergeht, über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden? Diese Frage ist so entscheidend, weil sie maßgeblich die Kosten für die Baufinanzierung beeinflusst. Denn je länger der Zins festgeschrieben wird, umso höher fällt dieser aus. Und umso größer ist damit auch die monatliche Kreditrate, welche es zu stemmen gilt. Für welche Zinsbindung man sich entscheidet, sollte unter anderem von der aktuellen Höhe der Zinsen und der Prognose der weiteren Entwicklung abhängen. Sind die Zinsen niedrig, so kann die Festschreibung über einen langen Zeitraum erfolgen, da sich der Kreditnehmer so über einen langen Zeitraum einen günstigen Kredit sichert. Bei hohen Zinsen sollte man nur eine kurze Zinsbindung vereinbaren, damit im Falle einer Zinssenkung schnell reagiert werden kann. Zudem fallen bei einer Anschlussfinanzierung die Zinsbindungen meist kürzer aus, da die Laufzeit ebenfalls bereist deutlich reduziert wurde.

Tipp: Der Hypothekenzinsen Vergleich mit Top-Zinskonditionen.

Der Tilgungssatz bei einer Baufinanzierung

Die Höhe des Tilgungssatzes ist maßgeblich für die Entschuldung des Baudarlehens verantwortlich. Meist wird bei einer Baufinanzierung empfohlen, den Tilgungssatz während der Startphase bei 1% der gesamten Schuld anzusiedeln. Zwar garantiert dies relativ niedrige Monatsraten. Doch die Kreditlaufzeit verlängert sich um einiges, da der geliehene Betrag nur sehr zögerlich an die Bank zurückgeführt wird. Wählt man hingegen einen höheren Tilgungssatz, ist zwar auch die monatliche Belastung höher, jedoch ist auch die Entschuldung schneller abgeschlossen. Allgemein gilt deshalb: Wenn der Zinssatz sehr niedrig ist, sollte man dies nutzen und den Tilgungssatz etwas höher ansetzen. So entschuldet man sich schneller und spart im Endeffekt viel Geld, weil man auf die vielen Jahre gesehen weniger Zinsen zahlen muss. Viele Banken bieten inzwischen sogar einen Zinsrabatt an, wenn man den Tilgungssatz ein wenig anhebt. Doch egal wie man sich entscheidet. Wichtig ist, dass jede Baufinanzierung auf soliden Beinen stehen muss. Und deshalb ist es wichtig, dass hier ein guter Kompromiss zwischen Raten- und Tilgungshöhe gefunden werden kann.

Das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung

Auch wenn Kreditinstitute in der heutigen Zeit gerne Finanzierungen bis zu 100% der Kaufsumme anbieten, sollte man als zukünftiger Eigenheimbesitzer dafür sorgen, dass für die Finanzierung so viel wie nur möglich an Eigenkapital vorhanden ist. Zum einen verringert dies deutlich den Darlehensbetrag, welcher aufgenommen werden muss. Zudem belohnen die Banken einen hohen Eingenanteil mit niedrigen Zinsen. Generell sagt man, dass etwa 40% der Kaufsumme vom zukünftigen Eigenheimbesitzer zur Verfügung gestellt werden sollten. Die restlichen 60% können dann bei einem Kreditinstitut geliehen werden. Diese restlichen 60% gehen dann auch mit einem wirklich günstigen Zinssatz einher. Liegt man hingegen mit dem Eigenanteil unter der 40% Marke, so wird die Bank dies mit einem Risikozuschlag abstrafen. Dieser findet sich in höheren Darlehenszinsen wieder. Liegt der Eingenanteil gar unter 20% und der Kreditnehmer kann zusätzlich keine weiteren Sicherheiten bieten, wird die Baufinanzierung nochmals deutlich teurer. Hier sollte man vielleicht sogar überlegen, ob es sich nicht lohnt, noch ein wenig zu sparen, bevor man sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllt. Eine Ausnahme von dieser Regelung gibt es allerdings. Und zwar dann, wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben wird. Hier sollte man so wenig wie möglich an Eigenkapital investieren, da man in solch einem Fall hohe Steuervorteile nutzen kann.

Die Sondertilgung bei einer Baufinanzierung

In der Regel wird bei Baufinanzierungen einmal pro Jahr eine Sondertilgung vereinbart. Mit dieser Extrazahlung kann die Darlehensschuld zusätzlich verringert werden. Der Vorteil liegt vor allen Dingen darin, dass sich die Laufzeit des Kredites verkürzt und somit weniger Zinsen gezahlt werden müssen. Allerdings gehen die Sondertilgungsrechte oftmals mit einem Zinsaufschlag einher. Aus diesem Grund sollte man genau überlegen, ob man davon Gebrauch machen möchte. Hinweis: Bei einem Bauspardarlehen oder einem variablen Baukredit kann jederzeit eine Sondertilgung erfolgen. Dafür muss noch nicht einmal eine Frist eingehalten werden. Nur eine geringe Anzahl der Baufinanzierungen führt zu einer kompletten Entschuldung. Um hier die Kosten in einem überschaubaren Rahmen zu halten, wird das Baugeld häufig über einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben. Die Folge ist, dass nach dem Ende der Laufzeit eine Restschuld bestehen bleibt. Für diesen Betrag wird dann eine Anschlussfinanzierung benötigt. Eine Alternative stellen hier die Volltilgungsdarlehen dar. Diese Art der Baufinanzierung sorgt dafür, dass bei einer im Vorfeld festgelegten Laufzeit und einer festen Zinsbindung eine vollständige Entschuldung möglich ist.

Die Kündigung der Baufinanzierung

Mit jeder Baufinanzierung gehen eigene Kündigungsbedingungen einher. Langlaufende Hypothekendarlehen können frühestens nach 10 Jahren gekündigt werden. Variables Baugeld und Bauspardarlehen können hingegen jederzeit zurückgeführt werden. Auch hier lohnt sich also eine umfassende Beratung.

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